صيغه دعوى صحه ونفاذ واجراءتها
المحتوى
1- تم عقده البيع ونقل الملكية
2- المحررات اللازم شهرها بما يتوافق مع قانون الشهر العقارى
3- ماهية دعوى الصحة والنفاذ
4- المستندات المطلوبة لدعوى الصحة والنفاذ
5- الاجراءات العملية لدعوى الصحة والنفاذ :-
اولا :- الاجراءات الاولية في الشهر العقارى
ثانيا :- الاجراءات بالمحكمة
6- تواجد الجلسة المحددة لنظر الدعوى :-
اولا :- ظرف تواجد المتهم وانهاء الدعوى صلحا
ثانيا :- ظرف عدم تواجد المتهم
7- ملاحظات أساسية للغاية
8- ما بين دعوى الصحة والنفاذ والتسجيل
اولا
عقدالبيع ونقل الملكية
مادة 204
الإلتزام بنقل الملكية أو أى حق عينى أجدد ينقل من تلقاء ذاته ذاك الحق. إذاكان محل الإلتزام شيئا محددا بالذات يمتلكه المتعهد ، وهذا دون إخلال بالقواعدالمتعلقة بالتسجيل.
مادة 934
(1) فى المواد العقارية لا تنتقل المكية ولا الحقوق المادية الأخرى سواءأكان ذاك بينما بين المتعاقدين أم كان فى حق الغير ، سوى إذا روعيت القراراتالمبينةفى تشريع تحضير الشهر العقاري.
(2) ويبين تشريع الشهر المتطور الذكر السلوكيات والأحكام والسندات التى يلزم شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أو غير ناقلة ، ويتخذ قرار القراراتالمرتبطة بذلك الشهر .
استنادا لنص تلك المواد يتبين لنا انه تنتقل الملكية بالعقد فى المنقول المعين بالذات ولا حاجه للتسليم فلو باع واحد عربة محددة بالذات الى احدثانتقلت ملكيتها الى المشترى قبل التسليم ولو باعها مرة أخرى الى مشترى احدث كانت الملكية للمشترى الاول إلا أن لو سلمها التاجر للمشترى الثانى انتقلت الملكية من المشترى الاول الى المشترى الثانى بالحيازة لا بالعقد واذا كان المنقول غير محدد بالذات فلا تنتقل الملكية الا بالتصنيف
اما فى المبنى فلا تنتقل الملكية ولا الحقوق المادية الاخرى حتى في حين بين المتعاقدين الا بالتسجيل
ثانيا : المحررات اللازم شهرها استنادا لقانون الشهر العقارى :-
1- السلوكيات المنشئة او الناقلة او المنهية لحق عينى عقارى اصلى والاحكام الختامية المثبتة لشئ من هذا (م9)
2- السلوكيات والاحكام الختامية الكاشفة عن حق عينى اصلى (م10)
3- حق الارض وأصله حادثة مالية هى موت المورث والمحررات المثبته لدين عادى على المورث (م13،14)
4- إدعاءات الطعن فى الفعل لازم الشهر وإدعاءات استحقاق حق عينى عقارى اصلى وإدعاءات صحة التعاقد (م 15- 18 )
5- السلوكيات والاحكام المرتبطة بالحقوق المادية التبعية (م12،19 )
6- بعض السلوكيات المرتبطة بحقوق شخصية … الايجارات والسندات التى تعقب على مكسب المبنى اذا ازدادت مدتها على تسع سنين والمخالصات والحوالات بأكثر من اجر ثلاث سنين مقدما (م11)
ثالثا : ماهية دعوى الصحة والنفاذ :-
المقصود بدعوى الصحة والنفاذ هو تطبيق التزامات التاجر التى من شأنها نقل الملكية الى المشترى إنفاذا عينيا والحصول على حكم يقوم مقامالالتحاق فهى دعوى موضوعية تنبسط سلطة المحكمة فيها الى بحث قضية الاتفاق المكتوب ومداه ونفاذه وتستلزم ان يكون من شأن البيع مسألةالاتفاق المكتوب نقل الملكية حتى اذا قائمة الحكم وقف على قدميه تسجيله مقام إلحاق الاتفاق المكتوب فى نقلها وذلك يقتضى ان يفصل فى امر صحة الاتفاق المكتوب وبالتالى فهذه الدعوى تتسع لبحث كل ما يثار من اسباب تتعلق بوجود الاتفاق المكتوب وانعدامه وبصحته او بطلانه وهى بهذا لا تتشابه عن دعوى صحة الإمضاء التى ما هى الا دعوى تحفظية مقصدها الاساسى هو صحة إبرام التاجر فحسب دون التدخل فى صحة الاتفاق المكتوبمن عدمه
رابعا:المستندات المطلوبة لدعوى الصحة والنفاذ
يشطب ارفاق حافظة مستندات مع عريضة الدعوى الى قلم كتاب المحكمة تحتوى على :-
1- اصل إتفاق مكتوب البيع المبتغى الحكم بصحته ونفاذه
2- اصل أعلن تحديد من الرسوم العقارية مثبت به الضريبة المربوطة للعقار محل الاتفاق المكتوب
3- وعند قدوم اول جلسة ينهي تقديم جريدة الدعوى مشهرة ومغلفة
خامسا الاجراءات العملية لدعوى الصحة النفاذ :-
قبل كتابة عريضة الدعوى يلزم تحديد المحكمة المخصصة محليا ونوعيا لنظر الدعوى ويحدث تحديد الاختصاص المحلى على اساس معقل المبنىمحل الاتفاق المكتوب المرغوب الحكم بصحته ونفاذه
اما الاختصاص النوعى وهل المحكمة المخصصة هى المحكمة الجزئية ام الإجمالية على اساس أعلن تحديد الضريبة من الرسوم العقارية وليس على اساس المبلغ المسجل بعقد البيع سند الدعوى ويحدث إعتداء تلك الضريبة فى أربعمائة مثل اذا كان المبنى ارض فضاء وفى خمسمائة مثل اذا كانالمبنى ارض أعلاها إنشاء وعلى اساس الناتج نحدد المحكمة الخاصة تشييد على النصاب المحدد فى تشريع المرافعات فاذا كان اكثر من 40000 كان الاختصاص للمحكمة الإجمالية واذا كان اقل كان الاختصاص للمحكمة الجزئية
1- تقديم دعوة الى الشهر العقارى متضمنا معلومات السكن مسألة الاتفاق المكتوب ويرسل المطلب الى ممنهجة المنطقة لبحثه وعمل رسم مساحى بالشقة بواسطة مهندس من طرفهم يقوم بمعاينة المبنى ويحدث صرف رسم إلى حد ما 190 جنيه
صيغةالطلب
السيد الأستاذ / رئيس مأموريه الشهر العقاري بـ………
بعــد التحيــه ….
مقدمه لسيادتكم / ……..(المحامي)……………. بصفتي وكيل عن ……………. المقيم بـ……… ومحله المختار مكتب الأستاذ …………. المحامي بـ………..
المـوضـوع
برجاء إعطائي المعلومات المساحيه اللازمه لتسجيل إتفاق مكتوب بيع إبتدائي
لصـالــح
السيد/………………. – الديانه – الجنسية – الشغل – مواليد ……..- مقيمبـ …..– ترتيب – محافظه.
ضــــد
السيد/……………… – الديانة – الجنسية – المجهود – مواليد ……… – مقيم بـ……….– مقر – محافظه .
بيانــات العقــار
1- كامل أرض وإنشاء المبنى ( بيت دورين ) مقام علي أرض مساحتها…….م 2 لاغير …………………….. متراً مربعاً فحسب . بالقطعه رقم…… بتقسيم ……بندر …… محافظة ….
ومحدد بحدود أربع كالآتي :
الحد البحري : …………………………………………..
الحد التابع للشرق : …………………………………………..
الحد القبلي : …………………………………………..
الحد من الغرب : ………………………………………….. .
2- قد تم ذاك البيع مؤتمر قيمة مجمل وقدره ………….. جنيه ……… جنيهاً ليس إلا فحسب .
3- قد آلت الملكيه للصادر تجاهه بمقتضى الاتفاق المكتوب المدون برقم …. لسنه …… شهـرعقاري ……..
بنـــاء” عليـــه
برجاء إعطائي المعلومات المساحيه اللازمه لشهر الاتفاق المكتوب علي مسؤليتي ودون مسؤليه علي الشهر العقاري وأتى التداول وفق ورقه أعلنالتحديد المساحي وإعفائي من تقديم صوره الاتفاق المكتوب الإبتدائي حيث يتعذر تقديمه .
حتى الآن تسلُّم الخطبة المساحى يكمل كتابة عريضة دعوى صحة ونفاذ متضمنة معلومات الاتفاق المكتوب والبيان المساحى ورقمه وتقديمها معالخطاب المساحى الى الشهر العقارى للمراجعة وختم عريضة الدعوى بختم إجتمع للشهر وتقييم الامانة القضائية
ينهي تقديم إلتماس بكشف ربط وتحديد للشقة الى إدارة الرسوم العقارية واهميته فى تحديد المحكمة الخاصة نوعيا بنظر الدعوى هل كلى ام جزئى
يشطب تقديم عريضة الدعوى في أعقاب استلامها من الشهر العقارى الى قلم كتاب المحكمة المخصصة وتحديد جلسة وسداد الضرائب والامانة القضائية وتقديم حافظة مستندات تحتوى على اصل إتفاق مكتوب البيع المبتغى الحكم بصحته ونفاذه وأعلن تحديد الضريبة
وقبل تسليم العريضة لقلم المحضرين لاعلانها يكمل كتابة العريضة بالقلم الاسود على إتفاق مكتوب اخضر خاص في الشهر العقارى وقيمته 5 جنيهاتويحدث إعادة النظر فيه وختمه من قلم الصوربالمحكمة المنظورة في مواجهتِها الدعوى وتقديم العريضة المكتوبة على الاتفاق المكتوب الاخضر الى الشهر العقارى لاشهار عريضة الدعوى وتغليفها وتقديم ايصالات صرف الامانة القضائية ورسوم الاشهار ويحدث تسلُّم الصحيفة مشهرة ومغلفة بعدها بيومين على الاكثر
تواجد الجلسة المحددة
هنا لا يطلع الامر عن اثنين
الاول تواجد المتهم بنفسه او بوكيل وهنا نقدم محضر الصلح الموقع أعلاه من الطرفين ونطلب الحاقه بمحضر الجلسة واثبات محتواه فيه وجعله فى قوة السند التنفيذى وبالتالي يقر المتهم بمحضر الصلح والطلبات الوارده فيه
الثانى الا يحضر المتهم او يرفض الحضور وهنا اذا الصحيفة اعلنت سوف يتم الإرجاء لاعادة الاعلان واذا لم تنشر سوف يتم الإرجاء للاعلان بأصل الصحيفة
صيغةعريضة دعوى صحةونفاذ
انه فى يوم المتزامن مع / / 2010
بناءعلى إلتماس السيد / ———–ر المقيم بلدة الزقازيق ———–ومحلهالمختار مكتب الاستاذ/ محمد غنيم خليل المحامى بمنيا القمح
أنامحضر محكمة بندر ثان الزقازيق الجزئية قدانتقلت واعلنت :-
السيدالمهندس / ——–( بصفته رئيس مجلس ادارة الجمعية التعاونية لبناءالمساكن) والكائن مقرهاامام —————– الزقازيق
مخاطبامع..,
الموضــــــــــــــــــــ ــــوع
بمقتضى تم عقده بيع ابتدائى مؤرخ فى 1/7/2009 اشترى الطالب من المعلن اليه قطعةالارض هى رقم —–ومساحتها 230 متر مربع
بتقسيم الجمعية بحى — في مدينة الزقازيق محافظة الشرقية وحدودها كالاتى :-
الحدالبحرى / ————-القبلى / شارع
الحدالشرقى / شارعبعرض عشرة متر الحد الغربى / القطعة———–
وقدتم ذلك البيع نظير سعر اجمالى وقدره —- (————— جنيهامصريا ) تم سدادهم بالكامل ، ذلك وقد ألت ملكية الارض للمعلن اليه بمقتضى ————- , ذاك وبما أن يحق للطالب اقامة دعوى صحة ونفاذ تم عقده البيع سالف الذكر كانت اقامة هذة الدعوى .
بنـــــــاء عليــــــه
انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت واعلنت المعلن اليه بصورة من تلك الصحيفة وكلفته الحضور في مُواجهة محكمة الدائرة ( ) يوم المتزامن مع / / 2010 من الساعة الثامنة في الصباح وما بعدها لسماع الحكم بصحة ونفاذ إتفاق مكتوب البيع المؤرخ 1/7/2009 مع الزام المعلن اليه بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل وبلا كفالة ,
ولأجل العلم .. ,
صيغة محضر صلح فى دعوى صحة ونفاذ
محضر صلح فى الدعوى رقم لعام ……مدنى كلى الزقازيق
دعوى صحة ونفاذ تم عقده البيع المؤرخ ………..
انه فى يوم المتزامن مع / /
تم الاتفاق والتصالح بين جميع من :-
اولا : السيد/ ……………. المقيم …………….. طرف اول تاجر
ثانيا : السيد / ………… المقيم………….. طرف ثان مشترى
تمهيـــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــد
بمقتضى إتفاق مكتوب بيع ابتدائى مؤرخ فى اشترى الطرف الثانى من الطرف الاول قطعة الارض التى خصصت له وهى رقم ومساحتها … متر مربعفي مدينة الزقازيق محافظة الشرقية وبياناتها كالاتى طبقا للبيان المساحى رقم …… لعام …. (( التداول متمثل في بيت حامل سلاح اربعة ادوار والـ5عمدان والدور الارضى به مسجد ومخازن ومخبز افرنجى والكائن الزقازيق محافظة الشرقيةبمساحة…………….والح دود كالتالى :-
الحدالبحرى/…………………………………………� �………الحدالقبلى / …………………………………………� �……..
الحد الشرقى / ………………………………………
الحد الغربى / …………………………………………..
وهذا في بمقابل تكلفة اجمالى قدره …….. جنيه مصرى ليس إلا وبما أن الطرف الاول (التاجر ) لا ينازع الطرف الثانى (المشترى) فى اى من طلباته الواردة بصحيفة الدعوى فقداتفقا على ما يلى : –
اولا : اقام الطرف الثانى الدعوىرقم ….. لعام…… مدنى كلى الزقازيق طالبا الحكم بصحة ونفاذ إتفاق مكتوب البيع المؤرخ ……..ولم ينكر الطرف الاول طلبات الطرف الثانى ويسلم بها
ثانيا : يقر الطرف الاول انه تلقى كامل السعر المبين بعقد البيع وعريضة الدعوى
ثالثا : يلتزم الطرف الاول بالحضورامام محكمة الزقازيق الإجمالية فى يوم ../ / ليقر ذاك الصلح ويطلب الحاقه بمحضرالجلسة وجعله فى قوة السند التنفيذى
رابعا : ذلك الصلح نهائى ولا يمكن العودة فيه وفى ظرف تخلف الطرف الاول عن الحضور يتيح ذاك الصلح ويأخذ به حكم فى غيبته
خامسا : إستقلال ذاك الصلح من ثلاثنسخبيد كل طرف نسخة وتتيح نسخة الى المحكمة لاتخاذ الاجراءات أعلاها والحاقها بمحضر الجلسة وجعلها فى قوة السند التنفيذى
والله خيرالشاهدين
طرف اول
طرف ثانى
سادسا: ملاحظات جوهرية للغاية
1- المادة 103 مرافعات تتكلم عن محضر الصلح واثباته فى الجلسة
مادة 103
للخصوم أن يطلبوا إلى المحكمة فى أية حال تكون أعلاها الدعوى إثبات ما اتفقوا فوقه فى محضر الجلسة ويوقع من ضمنهم أو من وكلائهم. فإذا كانوا قد كتبوا ما اتفقوا فوقه الحق العقد بمحضر الجلسة وأثبت محتواه فيه.ويكون لمحضر الجلسة فى الحالين قوة السند التنفيذى.وتعطى صورته استناداً للقواعد المقررة لمنح صور القرارات
ومع ذاك فإذا كان مناشدة الأعداء يحتوي إثبات اتفاقهم على صحة التعاقد على حق من الحقوق المادية العقارية،فلا يقضي باضافة ما اتفقوا فوق منه – كتابة أو شفاهه-بمحضرالجلسة سوى إذا تم شهر العقد أو صورة حكومية من محضر الجلسة الذي اثبت فيه الاتفاق
للخصوم ان يثبتوا ما تصالحو فوق منه بمحضر الجلسة وفى اى موقف تكون أعلاها الدعوى ويوقع من بينهم او من وكلائهم وطلب جعله فى قوة السند التنفيذى والمحكمة هنا تقوم بدورالموثق الذى يثبت حصول ذلك الصلح في مواجهتِه بصفة حكومية
1- اذا لم ينكر المنافس الغائب توقيعه على الصلح فان محضر الصلح لا يكتسب صفةالرسمية التى لا تثبت الا بحضور طرفيه في مُواجهة المحكمة ولا يكون لذا الصلح الذى صدقتالمحكمة فوق منه الا تكلفة الورقة العرفيه
2- وقد اتجهت محكمة النقض الى انه لا يشترط انعقاد الخصومة حتى توثق المحكمةمحضر الصلح فيجوز لها هذا على الرغم من ان المتهم لم ينشربصحيفة الدعوى وسندها فى ذلكان القاضى لا يفصل فى الخصومة وانما يقتصر دوره على ما حصل في مواجهتِه من الاتفاق وهذاالحكم ييسر بكثرةعلى الأعداء ويسهل الاجراءات
3- يجوز عدم تواجد الأعداء الموقعين على محضر الصلح بشخصهم في مُواجهة المحكمة وان يحضربدلا من ضمنهم وكلائهم شريطة ان يوكلوا فى ذاكالصلح ويقروا به
4- محضر الصلح المقدم فى دعوى صحة ونفاذ يلزم شهره او شهر صورة من محضر الجلسةالمثبت به الصلح فلا يكفى محض شهر جريدة الدعوى
5- اذا كان المبنى محل الاتفاق المكتوب المرغوب الحكم بصحته ونفاذه معقله فى البلدة فيجبشهر الصحيفة وتغليفها اما اذا كان بالمركز اى فى القرى فالاجراءات تكون في مُواجهة الدفتر العينى وليس الشهر العقارى وهنا لا يحتاج كتابة الصحيفة على تم عقده اخضر
6- اذا مر سنة تبرير تقديم المطلب الى الشهر العقارى والمنطقة ولم تتم إقامة الدعوى سقط المطلب ويجب عمله مكررا
7- تكمن اهمية تقديم محضر صلح فى اول جلسة فى تدارك المصروفات إلا أن اذا تم الإرجاء لسبب خارج عن ارادة المدعى كالـتأجيل لاعادة الاعلان فتعتبر كأنها اول جلسة
8- يجوز فى دعوى صحة التعاقد للشريك على الشيوع الذى يحط يده على جزء مفرز يوازىنصيبه ان يتدخل فى دعوى صحة التعاقد تدخلا هجوميا بطلب رفض التسليم اذا كان المدعى قد اشترى تلك الحصة مفرزة على الرغم من عدم قسمة الثروة الدارج
9- يجوز لمشترى المبنى بعقد غير مسجل ان يتدخل فى دعوى صحة التعاقد وان يدفع بالصورية المطلقة لعقد المدعى وان يطلب الحكم بصحة ونفاذقام بعقده هو
عشرة– يجوز للمتدخل فى دعوى صحة ونفاذ الدفع بأنه اشترى من المورث واشر بحقه على هامش إلحاق حق الارث فى أثناء سنة من تاريخ إلحاق حق الارث او انه اقام دعوى بصحة ونفاذ قام بعقده وقائمة صحيفتها قبل إلحاق حق الارث ظرف ان المدعى اشترى من وارث
حكم جوهري لمحكمة النقض
يجوز للمشترى ان يبدى فى دعوى صحة التعاقد طلبا احتياطيا بتثبيت ملكيته للمبيع كطلب عارض
( عندما يتعلق الامر اختلاف المطلب العارض عن المطلب الاصلى موضوعا وسببا فانه لا يمكن ابداؤه من المدعى فى صورة دعوة عارض عدا ما تأذن به المحكمة الأمر الذي يكون مرتبطا بالطلب الاصلى وان إشادة توافر الارتباط من سلطة محكمة المسألة ورتبت على ذاك جواز تحديث المدعى طلبه من صحة ونفاذ الى إلتماس تثبيت ملكيته للقدر المبيع تشييد على اذن المحكمة عملا بالفقرة الخامسة من المادة 124 مرافعات
نقض 26/3/1989طعن رقم 343لسنة 56 ق ، نقض 31/12/1991 طعن رقم 2307 لعام 56 ق
ثامنا ما بين دعوى الصحة والنفاذ والتسجيل
سؤال مهم
هل دعوى الصحة والنفاذ تحل محل الالتحاق فى الشهر العقارى وتغنى عنه ؟
الجواب / دعوى الصحة والنفاذ لا تغنى عن الاشتراك في الشهر العقارى فهى ليست خلفا للتحاق إلا أن تلك الدعوى ترفع فيما يتعلق عدم تواجد التاجرللاقرار بالبيع في مُواجهة الموثق في الشهر العقارى فهذه الدعوى تحل محل التاجر مع المشترى في مُواجهة الموثق فى الشهر العقارى لاتمام اجراءاتالاشتراك ونقل الملكية وبالتالي اذا رفض التاجر الحضور في مُواجهة الشهر العقارى او لقي حتفه فبحكم الصحة والنفاذ يمكن له المشترى اتمام اجراءاتالاشتراك في مُواجهة الموثق في الشهر العقارى ونقل الملكية … لهذا من الضرورى عقب الاستحواذ على حكم الصحة والنفاذ السياق الى الشهر العقارى لاتمام اجراءات الالتحاق ونقل الملكية
عقب صدور حكم الصحة والنفاذ ضرورى التأشير بمنطوق الحكم الصادر بصحة التعاقد على هامش إلحاق جريدة الدعوى لان ذلك من شأنه ان يجعل حق المشترى حجه على جميع من ترتب له حقوق مادية على المبنى ابتداء من تاريخ إلحاق جريدة الدعوى
( نقض 27/1/1971 المكتب الفنى س 22 ص 696 )
الافضلية لا تثبت لرافع دعوى صحة التعاقد استنادا للمادة 17 من تشريع الشهر العقارىرقم 14 لعام 1946 الا اذا كان مستحقا لما يدعيه وهو لا يكون أيضاًالا اذا كان المبيع المحدد فى جريدة الدعوى هو بذاته المبيع الذى كان محلا لأجل البيع لان اساس الشهرهو تحالف المبنى فى جميع من الفعل واشهارالإجراء
( نقض 29/4/1971 س 21 ص 584 المكتب الفنى)
محض إلحاق جريدة دعوى صحة التعاقد ليس من شأنه بذاته نقل ملكية المبيع الىالمشترى بل ينتقل اليه اما ب
إلحاق الحكم النهائى الصادر فيها او بالتأشير بمنطوقه على هامش إلحاق صحيفةالدعوى ويكون هذا فى طوال 5 أعوام من تاريخ صيرورة الحكم نهائيا
دعوى صحة و نفاذ تم عقده البيع . ما هيتها . دعوى إستحقاق مآلا يعني بها التاجر بنقل الملكية إنفاذاً عينياً . لازمه . أن يكون التاجر مالكاً للعقارالمبيع . أثره . ضرورة بحث ما يثار فيها منازعات بخصوص ملكية التاجر للمبيع . عدم كفاية ما يورده التاجر فى الاتفاق المكتوب من خطاب لسند ملكيته
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
كما يقدم مكتب العالميه جميع الخدمات القانونية الأخرى والاستشارات القانونية للأخوة العرب المقيمون بالخارج أو المقيمون بجميع محافظات مصر وكذلك للمصريين فى جميع أنحاء الجمهورية وخارج مصر .
( مستشار قانونى لدى السفارات والقنصليات الأجنبية فى مصر )
مجموعة مكاتب المستشار القانونى
أ / هيام جمعه سالم
للتواصل
01061680444
01111135275
العنوان – القاهره – 10 ج ميدان ابن سندر – منشية البكرى
مواعيد العمل – 10 صباحا الى 10 مساء
للاستشارات يرجى حجز موعد
Originally posted 2019-08-27 17:39:39.
